一、项目基本概况
溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮河
上游源头所在地。溧水县处在以上海为中心的长江三角洲地区，距南京约40公里，境内
交通便捷，车程时间约40分钟。目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中城市的高等级公
路，宁杭高速、沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面开
发开放构筑了良好的外部条件。
项目位于南京市南郊溧水县幸庄水库周边地区和无想寺、无想寺水库周边地区，幸
庄水库周边面积为4450亩，可开发面积约3000亩，幸庄水库水域面积340亩，幸庄水库离
县中1.8公里。
二、置地立项有利条件
1、有利于增强企业持续发展能力。根据总公司五年及十年中长期发展战略，为增强企业
发展后劲，实现规模效益、创树品牌，做专、做精、做大、做强房地产主业。必须在金
陵世纪花园、江宁等现有项目的基础上积极寻找后续开发地块。进一步拓展发展空间。
2、土地价值具有一定的升值空间。由于土地资源的稀缺性和不可再生性以及土地市场
化运作的必然趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。随着南京市政府新一
轮开发高潮的掀起和城市化进程的加快以及溧水县投资经济的启动，必将带动房地产的
快速发展，预示着该项目有着一定的发展前景。
3、启动该项目的有利时机。经初步市场调研以及和县政府高层的接触，预计该地块取
得的价格每亩8万元左右。目前如以少量的资金取得此项目，同时随着金陵世纪花园的竣
工，上乘庵项目、江宁项目的实施，公司将取得一定的经济效益。若三年以后正式启动
该项目将有一定的资金支撑。
三、市场分析
（一）房地产总体走势
房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资的
积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉
动作用。随着中国加入WTO，国民经济持续发展以及南京市政府为实现富民强市加快发展
的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新的发展机遇。同时，随
着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用，对房地产的有效需求，呈现出
房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。
（二）旅游度假别墅市场分析
1、别墅市场
从近十年发展来看，我国别墅市场的发展呈曲线上升的势头，经历了高潮——低谷——
升温——热潮四个过程。目前正处于别墅开发的第二个热潮。别墅市场从沉寂中苏醒过来
，主要是近年随着二次置业者的增加，造成了别墅市场的升温。别墅物业作为一种高档
商品，如今已经成为人们身份、地位、财富的象征。别墅市场的区域分布主要集中在深
圳、广州、北京、上海、杭州等几个大城市。别墅的空间分布特征有一定的相似性，主
要聚集在交通比较便捷的一小时都市圈内，私家车出入较方便的区位，周边依山傍水，
空气清馨，环境轻松的地区，真正实现悠闲的别墅生活环境。南京的别墅市场近两年也
已启动，主要集中在亚东和江宁等城郊结合地带。从销售情况看具有较好的市场前景。
2、旅游市场
随着人民生活水平的提高和对生活质量的追求，必将带动旅游市场的发展和繁荣。因为
本项目紧临无想寺风景区，从营销角度，我们要充分利用溧水县著名景点无想寺和丰富
的山水资源，通过宣传山景、水景、树景、寺景及野趣，突出山的灵性，水的动性，人
的和谐性。预计无想寺旅游景点在今后几年内将建成为南京的著名景点，会集聚一定人
气，对本项目产生一定促进作用。
（三）差异化竞争策略
可整合旅游资源，是该项目区别于南京市别墅市场的特征。应把握好以下几个要点：一
是市场定位。在经济型精品别墅、豪华别墅和极品别墅中，我们倾向于前两种。档次定
位为中高档，目标消费群市场细分为IT、金融、房地产等行业的新兴的“中产阶级”、白
领、金领人士和企业家、高级经理人等。客户群既可是南京溧水及周边地区的高收入阶
层，也可是苏南、浙江、上海、安徽等地区的高收入阶层；二是产品定位。集居住、旅
游度假、投资于一体的别墅，既可作为第一居所也可作为第二居所，但以第二居所为主
；建筑风格融中国文化于
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